In België is het verplicht om bij de verkoop van gebouwen een asbestattest te kunnen voorleggen. Asbest, dat in het verleden veelvuldig werd gebruikt in bouwmaterialen, veroorzaakt ernstige gezondheidsproblemen wanneer de vezels vrijkomen en ingeademd worden. De overheid wil daarom asbestrisico’s beter beheersen en een duidelijk overzicht krijgen van waar zich nog asbesthoudende materialen bevinden.
Een asbestattest is in veel gevallen verplicht, maar voor velen blijft de vraag: hoe lang is dit attest eigenlijk geldig? In deze blog duiken we in de details van het asbestattest, de geldigheid ervan, de verplichtingen voor eigenaars, en andere relevante informatie over de regelgeving in België.
1. Wat is een asbestattest?
Een asbestattest is een officieel document dat aantoont of er al dan niet asbesthoudende materialen aanwezig zijn in een gebouw, en zo ja, in welke toestand ze verkeren. Het attest geeft aan waar en in welke vorm het asbest zich bevindt en of er mogelijke blootstellingsrisico’s zijn verbonden aan het materiaal. Het doel is om eigenaars, kopers, huurders en gebruikers van het gebouw bewust te maken van mogelijke gezondheidsrisico’s, zodat ze de nodige maatregelen kunnen nemen om schade te voorkomen.
Het asbestattest wordt opgemaakt door een erkend asbestdeskundige die een grondige inventarisatie uitvoert van het pand. Dit omvat een visuele inspectie van het gebouw en, waar nodig, een bemonstering van verdachte materialen die in een door de FODWASO geaccrediteerd laboratorium worden geanalyseerd.
2. Waarom is het asbestattest verplicht in België?
In België is het asbestattest ingevoerd als onderdeel van het asbestafbouwbeleid. Dit beleid heeft als doel om tegen 2040 alle asbesthoudende materialen in gebouwen die gevaar kunnen opleveren, te verwijderen of veilig te beheren. Dit is noodzakelijk omdat asbestvezels schadelijk zijn voor de gezondheid wanneer ze ingeademd worden. Asbestvezels kunnen ernstige longziekten veroorzaken, waaronder asbestose, mesothelioom en longkanker.
De verplichting voor een asbestattest is in België stapsgewijs ingevoerd. Vanaf 23 november 2022 moet elke eigenaar van een woning die gebouwd is vóór 2001 en deze wil verkopen, een asbestattest kunnen voorleggen aan de koper. Vanaf 1 januari 2032 zal de generieke verplichting verder uitgebreid worden naar alle gebouwen ouder dan 2001, ongeacht of ze te koop worden aangeboden. Voor gemene delen van appartementsgebouwen is dit 1 januari 2027, voor gemeenschappelijk gebruikte delen ( gebouw behoort toe 1 eigenaar) is dit 1 mei 2025.
3. Hoe lang is een asbestattest geldig?
De standaard geldigheid van een asbestattest in België is wettelijk vastgesteld op 10 jaar. Dit betekent dat als er 1 of meerdere asbesthoudende toepassingen vastgesteld worden het document 10 jaar geldig blijft, tenzij 1 van de materialen zich in staat van ontbinding bevindt.
Hieronder gaan we dieper in op de details van deze geldigheidsduur en de mogelijke uitzonderingen:
3.1 Wat houdt de geldigheidsduur in?
De geldigheid van 10 jaar houdt in dat de informatie op het attest als actueel en relevant wordt beschouwd gedurende deze periode. Dit betekent dat een nieuwe inventarisatie of keuring binnen deze periode meestal niet nodig is, tenzij er sprake is van ingrijpende verbouwingen of renovatiewerken die de toestand of locatie van asbesthoudende materialen beïnvloeden.
3.2 Wanneer is een nieuw asbestattest nodig?
Hoewel een asbestattest standaard 10 jaar geldig is, zijn er situaties waarin een nieuw asbestattest eerder nodig kan zijn:
- Bij structurele verbouwingen: Wanneer er renovaties of structurele veranderingen plaatsvinden die invloed kunnen hebben op de asbesthoudende materialen, kan een actualisatie van het asbestattest vereist zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer muren worden gesloopt, plafonds worden vervangen, of daken worden vernieuwd. Deze werken kunnen de toestand van het aanwezige asbestpassief veranderen, of er kan asbest worden blootgelegd dat voorheen niet zichtbaar was.
- Bij incidenten zoals schade aan het gebouw: In geval van schade door brand, wateroverlast of andere omstandigheden die het gebouw structureel beïnvloeden, kan het nodig zijn om een actualisatie van een bestaand asbestattest op te maken om te controleren of het asbest nog veilig aanwezig is.
- Verandering van eigenaar van het gebouw: Als het gebouw een nieuwe eigenaar krijgt in functie van een aanpassing van het huwelijksstelsel of aandelenregister van een bedrijf of een schenking aan nabestaanden, dient er een actualisatie te geburen aan het attest.
- Staat van verweerdheid: als 1 of meerdere asbesthoudende toepassingen (zoals sterk verweerde dakleien, golfplaten of leidingisolatie) zich in staat van ontbinding bevinden wordt de geldigheidsduur van het asbestattest ingekort naar 5 jaar, dit om eigenaars te motiveren om proactief deze risicovolle materialen te verwijderen.
- Geen asbestverdachte materialen aangetroffen: indien er geen asbestverdachte materialen aangetroffen worden tijdens de inspectie, is het asbestattest onbeperkt geldig. LET WEL: deze situatie kan nog veranderen, gezien er zich steeds asbesthoudende materialen kunnen bevinden onder, achter of boven valse wanden, plafonds of vloeren die tijdens de inspectie niet destructief konden geïnspecteerd worden omwille van de inherente schade. Tijdens werken kunnen deze toepassingen alsnog vrijkomen zodat de toestand van asbestattest nog verandert.
3.3 Wat gebeurt er na 10 jaar?
Na de termijn van 10 jaar moet de eigenaar opnieuw een asbestattest laten opmaken. Dit houdt in dat een erkende asbestdeskundige het gebouw opnieuw inspecteert en beoordeelt of er wijzigingen zijn in de toestand of locatie van het aanwezige asbest. Dit geactualiseerd attest zal dan opnieuw 10 jaar geldig zijn, tenzij eerder genoemde situaties zich voordoen.
4. Verantwoordelijkheden van de eigenaar
De eigenaar van het gebouw is verantwoordelijk voor het laten opmaken van een asbestattest en ervoor te zorgen dat dit attest actueel is wanneer dat wettelijk vereist is. Bij verkoop moet de verkoper een geldig asbestattest aan de koper voorleggen. De verkoper moet het attest ook tijdig aanvragen, want het verkrijgen van een asbestattest kan enige tijd duren, afhankelijk van de beschikbaarheid van erkende deskundigen en de complexiteit van de inspectie.
Indien een eigenaar nalaat een asbestattest te verstrekken bij verkoop, kan de akte bij de notaris niet verleden worden, aangezien dit wettelijk verplicht is voor woningen ouder dan 2001.
De eigenaar/verkoper is ook steeds medeverantwoordelijk voor een slecht of onvoldoende grondig opgesteld asbestattest en stelt zich bloot aan eventuele toekomstige schadeclaims die de koper kan inspannen doordat deze het pand verworven heeft aan een bepaald overeengekomen bedrag, zich baserend op een erkend asbestattest die naar alle kunde en vermogen opgesteld werd door een gecertificeerd asbestdeskundige. De keuze van de uitvoerende asbestdeskundige werd bepaald door de verkoper die in veel gevallen voor de goedkoopste oplossing koos. Indien er toch aanzienlijk meer toekomstige verwijderingskosten zouden blijken dan initieel voorgesteld, kunnen deze achteraf verhaald worden onder de noemer verborgen gebreken.
5. Het belang van een geldig asbestattest voor kopers
Voor kopers biedt een geldig asbestattest belangrijke informatie over de staat van het gebouw en de eventuele aanwezigheid van asbest. Kopers kunnen hierdoor een beter geïnformeerde beslissing maken en hebben meer duidelijkheid over mogelijke risico’s en noodzakelijke maatregelen. Een geldig asbestattest draagt bij aan de transparantie van de vastgoedmarkt en zorgt ervoor dat kopers weten waar ze aan toe zijn.
Daarnaast kan het asbestattest helpen bij het bepalen van toekomstige renovaties of onderhoudswerken. Door te weten waar asbesthoudende materialen zich bevinden, kunnen kopers gerichter en veiliger te werk gaan.
6. Wat gebeurt er bij niet-naleving van de asbestverplichting?
Eigenaars die nalaten een asbestattest te verstrekken bij verkoop, lopen het risico op boetes en juridische gevolgen. Bovendien kan het ontbreken van een asbestattest de verkoop vertragen of bemoeilijken, omdat kopers het recht hebben om de aanwezigheid van een geldig attest te eisen.
7. De toekomst: evoluties in de regelgeving
De regelgeving rond asbest is voortdurend in ontwikkeling en het is mogelijk dat de eisen voor het asbestattest in de toekomst nog zullen worden aangescherpt. De Vlaamse overheid heeft als doel gesteld om tegen 2040 asbestveilig te zijn, wat betekent dat asbesthoudende materialen die risico’s vormen, geleidelijk aan verwijderd zullen worden. Dit kan inhouden dat de verplichtingen voor het asbestattest in de toekomst zullen uitbreiden naar andere gebouwtypes of gebruikssituaties maar momenteel geldt de verwijderingsplicht enkel nog maar voor publieke constructies. (overheidsgebouwen)
Conclusie
Het asbestattest in België is een belangrijk document voor eigenaars en kopers, bedoeld om de gezondheid en veiligheid van alle betrokkenen te beschermen. Het attest is verplicht voor gebouwen die vóór 2001 zijn gebouwd en blijft 10 jaar geldig, tenzij er veranderingen aan het gebouw plaatsvinden die een nieuwe inspectie vereisen. Door te zorgen voor een geldig asbestattest dragen eigenaars bij aan de transparantie van de vastgoedmarkt en de veiligheid van toekomstige bewoners of gebruikers.
Als je van plan bent om je woning te verkopen of een gebouw te renoveren dat gebouwd is vóór 2001, is het verstandig om tijdig een asbestattest aan te vragen en je bewust te zijn van de geldigheidsduur en eventuele voorwaarden. Door deze zaken op orde te hebben, verloopt het verkoopproces soepeler en zorg je voor gemoedsrust bij jezelf en de kopers.
Heb je hierover nog vragen of ben je effectief op zoek naar een asbestattest? Aarzel dan niet om ons te contacteren. Wij kunnen dit zeer snel afleveren.
